« Demandez à votre syndic » ne vous avancera pas d'un mètre. Voici la procédure réelle, dans l'ordre, avec les textes — et les deux configurations qui condamnent le projet d'avance.
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Sur ce sujet, le web francophone tient en deux lignes : « il faut l'accord de la copropriété, rapprochez-vous de votre syndic ». C'est vrai et inutilisable. Le syndic répondra qu'il faut « passer en assemblée » — sans dire laquelle, à quelle majorité ni dans quel délai. Or une démarche faite trop tard coûte une saison de chauffe.
A-t-on le droit d'installer un poêle à granulés dans un appartement en copropriété ? Oui, mais l'autorisation ne dépend pas de l'appareil : elle dépend du conduit. Conduit et souche étant, sauf mention contraire des titres, des parties communes, l'ouvrage suppose un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 — les voix de tous les copropriétaires, présents ou non — avec la passerelle de l'article 25-1 si le projet réunit au moins le tiers des voix. S'y ajoutent trois obstacles : une clause d'interdiction du règlement, un calendrier de 12 à 18 mois, et la sortie ventouse interdite en habitat collectif, qui suffit souvent à clore le dossier.
Un poêle à granulés évacue des fumées : il lui faut un conduit. En maison, ce conduit fait partie du bien ; en immeuble, il ne vous appartient probablement pas — et toute la procédure découle de cette qualification.
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère ce qui est réputé commun « dans le silence ou la contradiction des titres » : le gros œuvre, mais aussi, nommément, les coffres, gaines et têtes de cheminées. La souche en toiture, la gaine qui traverse les étages et le coffre qui l'habille sont donc communs par défaut, même lorsqu'ils ne desservent qu'un seul logement. C'est le contresens le plus coûteux du sujet : « ce conduit ne dessert que chez moi, il est donc à moi ».
Un conduit ancien affecté à votre seul appartement relève presque toujours de la partie commune à jouissance privative : depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la loi précise que le bien reste indivis et que le droit de jouissance exclusive est accessoire au lot. Vous en avez l'usage, pas la propriété — le tuber reste une intervention sur une partie commune. Pour être privatif, il doit être nommément attribué au lot : cela ne se présume pas, cela se lit.
| Situation | Qualification usuelle | Décision nécessaire | Ce qui la fait échouer |
|---|---|---|---|
| Un conduit affecté à votre lot, désaffecté ou en service | Partie commune à jouissance privative, sauf attribution privative écrite | Autorisation de l'assemblée dès qu'on touche à l'ouvrage : tubage, terminal, souche | Conduit trop étroit, non étanche, ou dévoyé au point d'être intubable |
| Un conduit collectif desservant plusieurs logements | Partie commune | Autorisation de l'assemblée, précédée d'une étude technique | Colonne conçue pour d'autres appareils : pas de raccordement sans preuve écrite de compatibilité |
| Rien à réutiliser : l'évacuation est à créer | Façade et toiture : parties communes | Autorisation de l'assemblée et déclaration préalable en mairie | Le refus de l'assemblée, l'aspect extérieur, l'impossibilité de sortir |
La troisième ligne mérite un avertissement franc, parce qu'elle élimine beaucoup de projets. En maison, quand rien n'existe, la solution la moins chère consiste à percer le mur derrière l'appareil pour déboucher en façade : la sortie ventouse, dite zone 3, dont les cotes sont détaillées dans notre guide sortie ventouse ou toiture. Or la zone 3 est exclue en habitat collectif. Reste à faire monter un conduit neuf sur toute la hauteur de l'immeuble, ouvrage coûteux et visible de la rue, que l'on demande à ses voisins d'autoriser pour le confort d'un seul lot. C'est rare, mais cela se sait avant de choisir son appareil. La technique et les prix de ces voies sont traités dans poêle sans conduit existant, la pose dans l'installation d'un poêle à granulés.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions qu'il énumère, dont, au point b :
« L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
Trois conditions s'y lisent. À leurs frais : le syndicat autorise, il ne finance rien. Affectant les parties communes ou l'aspect extérieur : le déclencheur du vote, très large — un terminal visible suffit. Conformes à la destination de l'immeuble : le motif de refus le plus solide.
Le piège est dans le mode de calcul : cette majorité porte sur la totalité des tantièmes du syndicat, pas sur les seuls présents. Un copropriétaire absent et non représenté compte donc comme un vote contre — dans un immeuble où la moitié des lots ne se déplace pas, une résolution que personne ne combat peut échouer faute de voix. D'où la soupape de l'article 25-1 :
Trois réflexes, plus un délai. Ne quittez pas la salle après le premier vote : la passerelle s'exerce séance tenante. Faites-vous représenter, vous et vos soutiens — c'est l'absence, non l'opposition, qui fait échouer les votes de l'article 25. Et soignez la rédaction : « l'autorisation d'installer un poêle » n'autorise rien d'exploitable ; décrivez tracé, diamètre, teinte, entreprise et assurance décennale, entretien et remise en état. Enfin, la décision n'est pas définitive : l'article 42 laisse aux opposants et aux défaillants deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contester.
Le vote peut être gagnable et le projet malgré tout interdit. Le règlement de copropriété est un contrat opposable à tous : l'article 8 de la loi de 1965 lui donne pour objet de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Beaucoup de règlements tranchent notre sujet en une phrase. Quatre formulations reviennent :
Que vaut une telle clause face à la loi ? La loi prime : l'article 43 répute non écrites les clauses qui lui sont contraires. Mais le règlement est contractuel — il ajoute des règles que la loi ne prévoit pas, et elles valent tant qu'elles se rattachent à la destination de l'immeuble. Une interdiction du chauffage à combustible n'est donc pas contraire à la loi : c'est précisément ce qu'un règlement a le droit de prévoir. Seul angle d'attaque, l'article 8, qui prohibe les restrictions non justifiées par la destination de l'immeuble — un débat judiciaire long et incertain. Et supprimer la clause suppose de modifier le règlement, à une majorité plus exigeante encore.
C'est ici que les projets meurent, bien plus souvent qu'au vote. Le syndicat ne tient, sauf convocation supplémentaire, qu'une assemblée générale par an — l'article 7 du décret du 17 mars 1967 impose sa tenue « au moins une fois chaque année ». Tout s'ordonne autour de cette date unique.
L'article 10 du même décret est plus souple qu'on ne le dit : un ou plusieurs copropriétaires peuvent « à tout moment » notifier au syndic la question qu'ils veulent voir inscrite à l'ordre du jour, avec un projet de résolution. Aucune date-butoir ne figure dans le texte — méfiez-vous des pages qui en annoncent une. Le seul effet prévu est un report à l'assemblée suivante si la question ne peut être inscrite « compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic ». Ce « trop tard » n'est chiffré nulle part : c'est le syndic qui l'apprécie, d'où la règle — une demande précoce et traçable vaut mieux qu'une demande bien argumentée. La convocation, elle, part « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion », « sauf urgence » ; le règlement peut allonger ce délai, jamais le raccourcir.
Ce qu'il faut joindre n'est pas ce qu'on croit. On lit partout que « les devis doivent être annexés à la convocation, sous peine de nullité ». L'article 11 dit autre chose : ce qui est notifié pour la validité de la décision, ce sont « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés » (I, 3°) ; le descriptif détaillé des travaux ne figure qu'au II, « pour l'information des copropriétaires ». Entreprise, prix, consistance et durée du chantier sécurisent donc le vote, pas l'épaisseur du dossier — même s'il vous faudra un devis ferme pour les rédiger.
Et la convocation n'arrive plus par où vous l'attendez. Depuis le 25 décembre 2025, en application du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, le rapport s'est inversé : la notification par voie électronique est devenue le principe, et le recommandé papier une exception, ouverte « lorsqu'un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale ». Toute page expliquant encore que « la convocation se fait par LRAR » est antérieure à cette réforme. D'où deux réflexes : surveiller sa messagerie et ses indésirables, et demander le papier par écrit si l'on y tient.
Qui découvre en mars que l'assemblée se tient en avril a déjà perdu l'année. Chronologie d'un dossier bien mené, pour une assemblée de printemps :
Total : douze à dix-huit mois, et c'est le scénario favorable. Contraindre le syndic à convoquer une assemblée supplémentaire suppose un quart des voix : hors de portée pour un projet individuel.
Un locataire n'est pas copropriétaire : il ne siège pas à l'assemblée et n'a pas qualité pour lui soumettre une résolution. Tout passe par le bailleur, dans un ordre qui ne se discute pas.
D'abord l'accord écrit du bailleur. Le f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire « à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ». La sanction figure au même endroit : à défaut d'accord, le bailleur peut exiger au départ la remise en état des lieux, ou conserver les transformations sans aucune indemnisation.
Encore faut-il savoir ce qu'est une « transformation ». La loi ne la définit nulle part, et n'emploie jamais le mot « aménagement ». La distinction que tout le monde cite ne vient donc pas du texte mais d'une fiche de vulgarisation de l'administration, la fiche service-public F1874 : le locataire « a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales…) » mais « ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire ». Un poêle raccordé à une évacuation de fumées, avec percement d'une partie commune, ne ressemble à aucun exemple d'aménagement libre — mais l'appui reste doctrinal, pas législatif : raison de plus pour exiger un accord écrit au lieu de raisonner par catégories. Autre confusion à écarter : « répondre des dégradations et pertes » est le c du même article, pas le f, et porte sur l'état du logement, non sur le droit d'y faire des travaux.
Ensuite l'assemblée générale, saisie par le bailleur en sa qualité de copropriétaire : les deux accords sont cumulatifs, celui du bailleur ne donne aucun droit sur les parties communes. Avant de financer un ouvrage qui restera dans les murs, exigez un avenant au bail — appareil, entretien annuel, sort de l'installation en fin de bail — et négociez la contrepartie avant les travaux.
Le poêle installé, deux formalités restent. Prévenir son assureur, d'abord : l'article L113-2 du code des assurances impose de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux, « par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique », dans un délai de quinze jours. Un appareil à combustion y entre sans discussion. L'assureur peut ajuster la prime, poser des conditions — entretien, ramonage, certificat de conformité — ou résilier ; se taire ouvre la voie, en cas de sinistre, à une réduction proportionnelle de l'indemnité.
Transmettre les pièces au syndic, ensuite : l'attestation d'assurance décennale de l'entreprise, obtenue avant le chantier, puis le certificat de conformité. Une installation faite sans autorisation, elle, ne se régularise pas d'elle-même : le syndicat peut en demander la dépose à vos frais, et la question ressurgira à la revente, quand l'acquéreur réclamera le procès-verbal qui l'autorisait.
En appartement, ce n'est pas l'appareil qui décide, c'est le conduit : souche, gaine et coffre sont des parties communes par défaut, même quand l'ouvrage ne dessert que votre lot. Y toucher suppose une autorisation votée à l'article 25 b, où un absent équivaut à un vote contre — d'où l'importance de la passerelle de l'article 25-1, seule voie de rattrapage ici. Vérifiez d'abord que le règlement ne proscrit pas le chauffage à combustible : une telle clause est valable. Le calendrier fait le reste, douze à dix-huit mois. Et sans conduit réutilisable, la sortie en façade étant fermée au collectif, le projet est souvent sans issue.
Presque toujours, parce que l'ouvrage touche une partie commune. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs, dans le silence des titres, le gros œuvre ainsi que les coffres, gaines et têtes de cheminées : le conduit qui monte dans l'immeuble ne vous appartient pas, même s'il ne dessert que votre lot. Tuber ce conduit, percer une façade ou modifier une souche relève donc de l'article 25 b, qui soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains d'entre eux de faire réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur. Seul un poêle raccordé à un conduit qualifié de partie privative par le règlement de copropriété échapperait à ce vote, ce qui est rare.
Oui, et c'est le point à vérifier avant tout le reste. Le règlement est un contrat : l'article 8 de la loi de 1965 lui donne pour objet de déterminer la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance. Une clause qui proscrit tout appareil à combustible solide, ou qui réserve le chauffage à l'installation collective de l'immeuble, est valable tant qu'elle se rattache à la destination de l'immeuble. Le même article interdit en revanche les restrictions qui n'y sont pas justifiées, et l'article 43 répute non écrites les clauses contraires à la loi. Ce sont des contestations judiciaires, longues : mieux vaut lire la version consolidée du règlement, modificatifs compris, avant de commander un devis.
Pas seul. Le locataire n'est pas copropriétaire : il ne siège pas à l'assemblée générale et n'a pas qualité pour lui soumettre une résolution. Il lui faut d'abord l'accord écrit du bailleur, puisque l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 lui interdit de transformer les locaux et équipements loués sans cet accord ; à défaut, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ, ou conserver l'ouvrage sans aucune indemnité. C'est ensuite le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, qui porte la demande devant l'assemblée. L'accord doit être écrit, daté, décrire l'ouvrage et régler par avance le sort de l'appareil en fin de bail.
Douze à dix-huit mois dans le cas courant, et c'est le calendrier, non le vote, qui décale les projets. Le syndicat ne tient qu'une assemblée générale par an. Un copropriétaire peut notifier au syndic à tout moment la question qu'il veut voir inscrite à l'ordre du jour, avec son projet de résolution : le décret du 17 mars 1967 ne fixe aucune date-butoir, il prévoit seulement le report à l'assemblée suivante si la demande arrive trop tard compte tenu de sa date de réception. La convocation part ensuite au moins vingt et un jours avant la séance, par voie électronique depuis le 25 décembre 2025. Après le vote, les opposants et défaillants disposent de deux mois pour contester le procès-verbal, et il reste la déclaration préalable en mairie, d'un à deux mois d'instruction. Un projet lancé en octobre chauffe l'hiver suivant, pas celui qui commence.